Kính gửi Bộ tài chính.
Tôi đang tư vấn thực hiện các thủ tục về đất đai. Dự án của tôi hiện đã có Quyết định cho thuê đất vào ngày 02/01/2019; đã có giá đất cụ thể vào ngày 01/02/2019; đã hoàn tất đóng tiền thuê đất trả một lần và đã được xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với diện tích thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê vào ngày 11/02/2020. Đã được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất vào ngày 27/05/2020 với mục đích sử dụng: đất thương mại dịch vụ.
Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê, Công ty tôi đã đề nghị và được cơ quan nhà nước có thẩm quyển quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 ngày 14/05/2020. Công ty tôi đã có văn bản xác nhận các chỉ tiêu thay đổi trước và sau điều chỉnh, cụ thể: về mật độ xây dựng (gộp) không tăng (giảm 1,61%) sau khi trừ đất hành lang biển và giao thông đối ngoại; hệ số sử dụng đất toàn khu tăng 0,01 lần sau khi trừ diện tích đất hành lang biển và đất giao thông đối ngoại.
Ngày 23/12/2024, Công ty tôi nhận được Quyết định Giá đất thương mại, dịch vụ bình quân trước và sau điều chỉnh quy hoạch cùng một thời điểm với chênh lệch tăng 22%.
Vậy, Bộ tài chính cho tôi hỏi các nội dung sau:
1. Đối với các chỉ tiêu trước và sau điều chỉnh quy hoạch như trên (đã có văn bản xác nhận của CQNN) thì công ty có được miễn đóng tiền sử dụng đất bổ sung do điều chỉnh quy hoạch hay không? Nếu phải đóng tiền sử dụng đất bổ sung, Bộ cho tôi hỏi sau khi điều chỉnh QH, mật độ xây dựng dự án của tôi giảm 1,61%, hệ số sử dụng đất toàn khu chỉ tăng 0,01 như trên, nhưng giá đất trước và sau điều chỉnh QH lại tăng đến 22% như trên là có thỏa đáng và hợp lý không. Đối với các chỉ tiêu giảm, tôi có thể được hoàn hoặc khấu trừ lại tiền sử dụng đất hay không.
2. Căn cứ điểm a, điểm b khoản 1 Điều 36 Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024:
- Điểm a: “Trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án, người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất bằng chênh lệch giữa tiền thuê đất theo Qh sau khi điều chỉnh và theo QH trước khi điều chỉnh tại cùng thời điềm.
- Điểm b: “Trường hợp khi có quyết định điều chỉnh Qh chi tiết của dự án, người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất theo quy định thì
+ Trường hợp đã có thông báo tiền thuê đất trước khi điều chỉnh Qh: người sử dụng đất phải nộp đủ số tiền thuê đất + số tiền chậm nộp (nếu có) theo quy định của pháp luật về quản lý thuế + nộp bổ sung số tiền thuê đất bằng chênh lệch phải nộp theo QH sau điều chỉnh và theo Qh trước điểu chỉnh được xác định tại cùng thời điểm.
+ Trường hợp chưa có QĐ giá đất thì người sử dụng đất phải tính và nộp tiền thuê đất theo khoản 2 điều 257 Luật đất đai + khoản thu bổ sung quy định tại khoản 9 điều 51 NĐ 103 + nộp bổ sung số tiền thuê đất bằng chênh lệch phải nộp theo QH sau điều chỉnh và theo Qh trước điểu chỉnh được xác định tại cùng thời điểm.
Như vậy, dự án của tôi đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất vào ngày 11/02/2020 trước thời điểm điều chỉnh QH vào ngày 14/05/2020 thì đóng tiền sử dụng đất theo khoản nào của điều 36 và có phải đóng khoản thu bổ sung theo khoản 9 điều 51 không?
3. Ngoài ra, vào ngày 15/12/2021 Công ty tôi đã được ban hành Quyết định miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản (35 tháng) và miễn tiền thuê đất theo ưu đãi đầu tư (180 tháng) đến hết ngày 01/01/2037. Lý dó được miễn giảm: điểm a, b khoản 6, điều 8, NĐ 35/2017/NĐ-CP.
Như vậy, Bộ cho tôi hỏi khi thực hiện đóng tiền sử dụng đất bổ sung do điều chỉnh quy hoạch, tôi có được xem xét tiếp tục miễn giảm tiền sử dụng đất theo quy định không. Nếu tiếp tục được miễn tiền thuê đất trong thời gian trên, theo Luật đất đai 2024 thì tôi không cần làm hồ sơ miễn tiền thuê đất, vậy cơ quan nào sẽ thực hiện miễn giảm và tôi cần gửi kiến nghị đến cơ quan nào để được xem xét.
Tôi xin cảm ơn.
19/02/2025
