Kiểm soát dòng tiền, hướng vào phân khúc phù hợp

(HQ Online) Đây là nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trong cuộc trao đổi với phóng viên về những khó khăn về nguồn vốn trên thị trường BĐS hiện nay.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

PV: Ông có thể làm rõ hơn những khó khăn về nguồn vốn trên thị trường hiện nay?

TS. Nguyễn Văn Đính: Vấn đề nguồn vốn đã, đang và sẽ còn là áp lực đối với hầu hết doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Nếu vấn đề về nguồn vốn không được giải quyết sớm thì chắc chắn nhịp phục hồi của thị trường sẽ bị ảnh hưởng, đặc biệt là hai kênh vốn quan trọng nhất là tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, trong bối cảnh Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở...

Thực tế cho thấy, khó khăn trong việc huy động vốn khiến nguồn cung BĐS sụt giảm nghiêm trọng do các dự án đang triển khai buộc phải tạm dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân. Tình trạng khó khăn về nguồn vốn không chỉ mang tính cục bộ mà diễn ra phổ biến trong mọi nhóm đối tượng tham gia thị trường, từ chủ đầu tư, các sàn giao dịch, môi giới đến khách hàng, nhà đầu tư. Có thể nói năm 2022, 2023 cũng là thời điểm ghi nhận nhiều nhất tình trạng chậm, thậm chí là “bùng hoa hồng” của các chủ đầu tư đối với các sàn giao dịch. Đã có rất nhiều cuộc tranh luận, khiếu kiện liên quan đến vấn đề này.

Thêm vào đó, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng gặp nhiều khó khăn bởi chính sách tín dụng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống. Bên cạnh đó, từ năm 2022, tỷ trọng nguồn vốn phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã sụt giảm đáng kể trong cơ cấu nguồn vốn phát triển BĐS sau một số ồn ào liên quan đến cam kết trả nợ trái phiếu của các doanh nghiệp.

Trong năm 2023, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với cuối năm 2022, đồng thời lãi suất cho vay mua nhà cuối năm của một số ngân hàng cũng giảm hơn so với năm 2022. Tuy nhiên, doanh nghiệp BĐS vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng. Thực tế, các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch. Hầu hết các doanh nghiệp BĐS không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu cùng với các khó khăn của thị trường. Một nhóm các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại đang bị vướng mắc về pháp lý… Những tháng đầu năm 2024, tín dụng vay tiêu dùng, mua BĐS vẫn tiếp tục đà suy giảm dù lãi suất cho vay đã duy trì ở mặt bằng thấp, bởi những biến cố về lạm phát, lãi suất… vẫn chưa thể dự đoán.

PV: Theo ông, đâu là giải pháp khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường BĐS?

TS. Nguyễn Văn Đính: Theo tôi, trước hết, về phía Chính phủ, các bộ, ngành và hệ thống ngân hàng cần sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành ba luật vừa mới được thông qua (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023), đảm bảo tính tương thích giữa ba luật cả về mặt phạm vi, đối tượng, thời gian và không gian. Với các vấn đề, vướng mắc chưa được tháo gỡ trong luật, các cơ quan bộ, ngành cần chủ động rà soát, tổng hợp, nghiên cứu hướng giải quyết thông qua việc soạn thảo, trình phê duyệt các cơ chế, chính sách đặc thù thông qua các nghị quyết để hỗ trợ xử lý, tránh ách tắc kéo dài. Song song với việc điều chỉnh hạ lãi suất, các ngân hàng cần xem xét, nới lỏng điều kiện vay để các doanh nghiệp, khách hàng tăng cơ hội tiếp cận được với các khoản vay, tránh trường hợp lãi tuy giảm nhưng thủ tục lại chặt.

Đối với các doanh nghiệp BĐS khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn, tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp…

Ngành ngân hàng cần tiếp tục rà soát, phân loại các dự án BĐS để kịp thời có giải pháp tín dụng phù hợp đối với doanh nghiệp, dự án đủ điều kiện, đặc biệt là các doanh nghiệp có dự án đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thu nhập của người lao động. Bên cạnh đó, cần chủ động hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng để đáp ứng nhu cầu vốn về nhà ở. Đồng thời, đẩy mạnh triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, thường xuyên rà soát, đánh giá kết quả thực hiện chương trình để kịp thời có giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ.

PV: Để cải thiện nguồn vốn, ông có khuyến nghị gì đối với các doanh nghiệp BĐS?

TS. Nguyễn Văn Đính: Trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp BĐS cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, nên bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại, chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Đồng thời, tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để các ngân hàng thương mại có cơ sở cấp tín dụng. Mặt khác, doanh nghiệp nên giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của các năm trước để duy trì hoạt động. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, doanh nghiệp cần chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!

https://haiquanonline.com.vn/kiem-soat-dong-tien-huong-vao-phan-khuc-phu-hop-189906.html

FED hạ lãi suất, Việt Nam có dư địa duy trì lãi suất thấp hỗ trợ kinh tế

(Thoibaotaichinhvietnam.vn) Cuộc họp của FED đang diễn ra với khả năng gần như chắc chắn FED hạ lãi suất. Đây là điều kiện thuận lợi để Việt Nam tiếp tục duy trì mặt bằng lãi suất thấp để hỗ trợ nền kinh tế, đặc biệt sau những khó khăn vừa qua do bão lũ.

Các ngân hàng đã khẩn trương vào cuộc hỗ trợ doanh nghiệp và người dân khắc phục hậu quả bão số 3. Ảnh tư liệu.

2 kịch bản của FED

Cuộc họp của Cục Dự trữ liên bang Hoa Kỳ (FED) kéo dài 2 ngày 17 và 18/9 đang là tâm điểm đáng chú ý của thị trường tài chính thời điểm này, dự kiến kết quả cuộc họp sẽ được công bố vào rạng sáng ngày 19/9 theo giờ Việt Nam.

Điều thị trường kỳ vọng nhiều nhất tại cuộc này là việc cơ quan điều hành thị trường tiền tệ của Hoa Kỳ sẽ thực hiện đợt cắt giảm lãi suất đầu tiên sau hơn 1 năm neo lãi suất ở mức cao 5,25 - 5,5%. Ông Phan Dũng Khánh - Giám đốc Tư vấn đầu tư thuộc Maybank Investment Bank cho biết, khả năng hạ lãi suất của FED gần như chắc chắn, vấn đề hiện tại chỉ là mức độ hạ là bao nhiêu.

Trong những ngày qua, việc FED sẽ cắt giảm lãi suất ở mức độ nào hiện đang là một đề tài khá kịch tính và càng sát đến ngày họp của FED, các thông số dự bán vẫn tiếp tục biến động. Tại thời điểm sáng ngày 17/9, công cụ FEDWatch đo lường chỉ số dự báo của thị trường về quyết định của FED cho thông số khả năng cơ quan này giảm 0,25% (về mức 5 - 5,25%) là 38% và khả năng FED giảm 0,5% (về mức 4,75 - 5%) là 62%.

Dự đoán cho thấy khả năng FED giảm 0,5% đã chiếm ưu thế hơn hẳn, diễn biến này đã đảo lộn khá nhanh so với các dự đoán trước đó khi các dự báo trước đây vẫn nghiêng về khả năng FED chỉ giảm 0,25%. Cụ thể, dự báo trước đó 1 tuần đưa ra khả năng giảm nhẹ xuống mức 5 - 5,25% là đạt xác xuất lên tới 70%, xác xuất cho kịch bản giảm mạnh lãi suất chỉ là 30%. 1 tháng được đó, xác xuất cho kịch bản giảm nhẹ xuống 5 - 5,25% thậm chí còn cao hơn, với tỷ lệ là 75%.

Các dự báo về việc FED gần như chắc chắn sẽ hạ lãi suất trong cuộc họp sắp tới thực tế đã có những phản ứng sớm tới thị trường tài chính quốc tế, đặc biệt là tác động làm giảm giá đồng USD. Chỉ số DXY đo lường sức mạnh của đồng USD tại thời điểm sáng ngày 17/9 theo giờ Việt Nam đã giảm xuống dưới 101 điểm, mức giảm khá mạnh so với mặt bằng trên 106 điểm vào thời điểm tháng 6/2024.

Điều kiện tốt để Việt Nam duy trì lãi suất thấp

Sự giảm giá của đồng USD trên thị trường quốc tế cũng có tác động tích cực đối với tỷ giá của đồng Việt Nam so với đồng tiền này. Tỷ giá bán ra tại Vietcombank thời điểm hiện tại chỉ còn ở mức khoảng 24.700 đồng/USD, hạ nhiệt đáng kể so với thời điểm giữa năm 2024 với tỷ giá bán ra tại Vietcombank luôn ở mặt bằng khoảng 25.500 đồng/USD.

Theo đánh giá của PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân - Giảng viên cao cấp thuộc Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, nếu tỷ giá bớt áp lực và trong bối cảnh đồng USD hạ nhiệt, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ không cần nâng lãi suất điều hành để ứng phó với áp lực tỷ giá nữa, khả năng giữ lãi suất thấp của Việt Nam vẫn còn. Thực tế trong bối cảnh áp lực tỷ giá vơi bớt gần đây, NHNN đã thực hiện một loạt biện pháp mang tính nới lỏng chính sách tiền tệ. “Tất cả những động thái này cho thấy định hướng của NHNN trong việc hỗ trợ thanh khoản hệ thống nhằm thiết lập một mặt bằng lãi suất liên ngân hàng mới thấp hơn” - ông Huân nói.

Theo số liệu của NHNN, tính đến đầu tháng 9/2024, lãi suất cho vay với những khoản mới trung bình là 6,23%, giảm khoảng 0,86% so với cuối năm 2023. Trong khi đó, lãi suất thị trường liên ngân hàng cũng đi vào xu hướng giảm trong giai đoạn nửa đầu tháng 9/2024. Cụ thể, lãi suất cho vay qua đêm thị trường tiền tệ liên ngân hàng đầu tháng 9/2024 ghi nhận ở mức 4,59%, sau đó đã giảm liên tục đến giữa tháng 9/2024 đã về mốc 3,47%.

Đặc biệt, khả năng duy trì lãi suất thấp càng có ý nghĩa trong bối cảnh nền kinh tế đang gặp những khó khăn do cơn bão Yagi vừa qua gây ra. Báo cáo sơ bộ của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, bão số 3 gây thiệt hại khoảng 40 nghìn tỷ đồng về tài sản của nhân dân và nhà nước.

Ở góc độ ngành ngân hàng, vừa qua các ngân hàng đã vào cuộc để thực hiện các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp và người dân khắc phục hậu quả sau bão số 3, sớm phục hồi năng lực sản xuất. Ông Lê Hoàng Tùng - Phó tổng Giám đốc Vietcombank ước tính đã có gần 6 nghìn khách hàng của Vietcombank bị ảnh hưởng với tổng dư nợ khoảng 71 nghìn tỷ đồng. Vietcombank đã xem xét giảm lãi suất 0,5% trong giai đoạn từ ngày 6/9/2024 đến ngày 31/12/2024 đối với các khách hàng vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh, với dư nợ khoảng 130 nghìn tỷ đồng và số lượng khách hàng được giảm lãi suất là gần 20 nghìn khách hàng.

Chí Tín

https://thoibaotaichinhvietnam.vn/fed-ha-lai-suat-viet-nam-co-du-dia-duy-tri-lai-suat-thap-ho-tro-kinh-te-159733-159733.html

Bất động sản công nghiệp đón sóng chuyển đổi xanh toàn cầu

(Thoibaotaichinhvietnam.vn) Các doanh nghiệp toàn cầu ngày càng chú trọng đến Môi trường, Xã hội và Quản trị (ESG) trong việc phát triển kinh doanh và đưa ra quyết định, trong đó, ngành công nghiệp cũng tích cực chuyển đổi xanh hướng đến phát triển bền vững. Tại Việt Nam, công nghiệp xanh được xem như một sự chuyển mình tất yếu để thu hút nhà đầu tư nước ngoài, xét trong chiến lược dài hạn.  

Ông Thomas Rooney

Công nghiệp xanh đang trở thành xu hướng toàn cầu 

ESG đang là mối quan tâm hàng đầu của các doanh nghiệp, vì những yếu tố này không chỉ phản ánh cam kết trách nhiệm xã hội mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển bền vững của mỗi tổ chức. Việc áp dụng các tiêu chuẩn ESG giúp doanh nghiệp xây dựng hình ảnh tích cực, nâng cao uy tín.

Các quy định pháp lý ngày càng chặt chẽ về bảo vệ môi trường và trách nhiệm xã hội buộc doanh nghiệp phải tuân thủ để tránh rủi ro pháp lý và các khoản phạt. Ví dụ, trong Báo cáo Tính Bền vững Doanh nghiệp (CSRD), Liên minh châu Âu đã yêu cầu khoảng 50 nghìn công ty đang hoạt động tại trong thị trường này phải công bố chi tiết các biện pháp bền vững.

Bên cạnh đó, theo ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, Bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Hà Nội: “Người tiêu dùng hiện đại có xu hướng ủng hộ các thương hiệu có trách nhiệm với môi trường và cộng đồng, từ đó tạo ra lợi thế cạnh tranh cho những doanh nghiệp đáp ứng được các yêu cầu ESG. ESG cũng giúp các công ty quản lý rủi ro tốt hơn, giảm thiểu tác động tiêu cực từ biến đổi khí hậu, các sự cố môi trường và bất ổn xã hội, đảm bảo sự ổn định và phát triển lâu dài".

Theo “làn sóng” ESG toàn cầu, các chủ đầu tư cũng như các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghiệp chú trọng đến các yếu tố phát triển bền vững. Công nghiệp xanh với mục tiêu giảm thiểu các tác động tiêu cực đến môi trường và tài nguyên thiên nhiên ngày càng được chú ý. Những khu công nghiệp này được thiết kế giúp doanh nghiệp giảm thiểu tác động đến môi trường thông qua việc tối ưu hóa quy trình sản xuất, sử dụng năng lượng tái tạo và áp dụng công nghệ tiên tiến.

“Phát triển khu công nghiệp xanh đồng nghĩa với việc tham gia vào các hoạt động sản xuất sạch hơn, giảm thiểu các tác động tiêu cực đến môi trường với mục tiêu giảm lượng phát thải carbon về 0”, ông Thomas phân tích thêm.

Ông Thomas nhấn mạnh, trong bối cảnh công nghiệp xanh ngày càng được chú ý, các chứng chỉ khu công nghiệp xanh như LEED, EDGE, Green Mark... sẽ giúp các doanh nghiệp có định hướng rõ ràng hơn trong quá trình chuyển đổi. Chứng chỉ đánh giá các khu công nghiệp dựa trên nhiều tiêu chí, từ hiệu quả sử dụng năng lượng, tiết kiệm nước, cho đến giảm thiểu chất thải và khí thải.

Việt Nam không nằm ngoài “cuộc chơi” 

Vốn FDI liên tục gia tăng, các doanh nghiệp nước ngoài sẽ có nhu cầu cao về không gian, kho bãi để phục vụ hoạt động sản xuất và kinh doanh. Do đó, bất động sản công nghiệp vẫn được dự báo là một điểm sáng thu hút các nhà đầu tư trên thị trường Việt Nam.

Chính phủ Việt Nam đặt mục tiêu trở thành một quốc gia phát triển vào năm 2045 và đạt mức phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Các khu công nghiệp xanh ở Việt Nam có lợi thế hơn so với khu công nghiệp truyền thống nhờ được ưu tiên hỗ trợ về công nghệ, xuất khẩu, thương hiệu, chuỗi giá trị và vay ưu đãi theo Nghị định số 35/2022/NĐ-CP.

Tại Việt Nam, mô hình khu công nghiệp sinh thái đã được hình thành từ năm 2014 với sự hỗ trợ của các tổ chức quốc tế. Giai đoạn 2015 - 2019, Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp cùng UNIDO triển khai chuyển đổi 4 khu công nghiệp thí điểm sang khu công nghiệp sinh thái. Từ năm 2020 đến 2024, mô hình này được nhân rộng tại Hải Phòng, Đồng Nai và thành phố Hồ Chí Minh, góp phần tăng trưởng GDP từ 0,8 - 7% và giảm khí thải từ 8 - 70%.

Theo dữ liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến năm 2030, khoảng 40 - 50% các tỉnh thành trong cả nước sẽ có kế hoạch chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu thành khu công nghiệp sinh thái. 8-10% các tỉnh thành sẽ có định hướng xây dựng các khu công nghiệp sinh thái mới.

Dẫn đầu về xu hướng này ở Việt Nam là các khu công nghiệp VSIP và DEEP C. Những đơn vị này đang sử dụng hệ thống năng lượng điện mặt trời áp mái để cung cấp điện cho một phần khu công nghiệp.

Dựa trên dữ liệu sơ cấp trong quá trình làm việc với khách hàng, ông Thomas chia sẻ: “Khoảng 80 - 85% các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều có yêu cầu cao về các tiêu chuẩn ESG khi lựa chọn địa điểm thuê nhà máy, ưu tiên yếu tố bền vững. Để có thể cạnh tranh hiệu quả với các thị trường lân cận như Thái Lan, Philippines và Indonesia, nơi đã phát triển thành công nhiều dự án khu công nghiệp xanh, chúng ta cần đáp ứng nhu cầu này. Điều này sẽ giúp tăng cường sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài và nâng cao vị thế của chúng ta trên thị trường toàn cầu”.

Hiện nay, có 4 trên tổng số khoảng hơn 400 khu công nghiệp tại Việt Nam là khu công nghiệp sinh thái. Số lượng còn hạn chế nhưng nhu cầu với loại hình bất động sản này trên đà tăng trưởng cho thấy, việc phát triển các khu công nghiệp xanh hiện đang ở thời kì đầu và là câu chuyện dài hạn.

Chuyên gia Savills lý giải: “Hầu hết các dự án khu công nghiệp hiện hữu đều được phát triển theo mô hình truyền thống, chưa được áp dụng nhiều giải pháp thiết kế theo hướng bền vững. Việc chuyển đổi một khu công nghiệp thông thường thành khu công nghiệp thân thiện với môi trường không đơn giản vì chi phí tốn kém và cần sự xem xét kỹ lưỡng của Chính phủ về khung pháp lý. Chi phí xây dựng các khu công nghiệp xanh thường cao hơn khoảng 30% so với các khu công nghiệp truyền thống. Cần có thêm những chính sách ưu đãi cùng với việc áp dụng hỗ trợ tín dụng cho các nhà đầu tư giúp giảm gánh nặng chi phí ban đầu".

Mai Tấn

https://thoibaotaichinhvietnam.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-don-song-chuyen-doi-xanh-toan-cau-159719.html