Theo Tổng cục Thống kê, 5 tháng đầu năm 2023 có 554 doanh nghiệp bất động sản (BĐS) giải thể, tăng 30,4% so cùng kỳ năm trước. Số lượng doanh nghiệp BĐS thành lập mới cũng giảm 61,4% so cùng kỳ năm trước. Báo cáo 5 tháng đầu năm 2023 của Công ty cổ phần DKRA Group cho thấy, sức cầu toàn thị trường giảm 98% so với cùng kỳ với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 35% nguồn cung mở bán mới trong tháng. Trước tình hình đó, Chính phủ, các cơ quan quản lý nhà nước cũng như bản thân các doanh nghiệp BĐS đang cố gắng nghiên cứu, đưa ra các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn.

Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn

Theo khảo sát của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARs) với các hội viên là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS, nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn thì chỉ có 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm 2023, còn 23% doanh nghiệp có thể duy trì hoạt động được tới hết quý III/2023. Trước tình hình đó, kỳ vọng thị trường BĐS hồi phục vào cuối năm 2023 là rất khó. VARs cho rằng, mặc dù các doanh nghiệp đã không ngừng cố gắng, nỗ lực để tồn tại và thoát khỏi trạng thái khó khăn, nhưng không dễ. Một số chính sách đã được ban hành để giúp doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản nợ, kéo dài thời hạn trả nợ (như Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 05/3/2023 của Chính phủ, Thông tư số 02/2023/TT-NHNN ngày 23/4/2023 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Tuy nhiên, các chính sách này chưa thể giải quyết triệt để, mà chỉ giúp doanh nghiệp “cầm cự”. Trong khi đó, sức chống đỡ của các doanh nghiệp có giới hạn.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong 5 tháng đầu năm 2023 có 554 doanh nghiệp BĐS giải thể, tăng 30,4% so cùng kỳ năm trước. Số lượng doanh nghiệp BĐS thành lập mới cũng giảm tới 61,4% so cùng kỳ, chỉ có 1.744 doanh nghiệp. Nhân sự các công ty BĐS bị cắt giảm hơn 10 nghìn người, kể cả những doanh nghiệp như Đất Xanh (DXG) giảm thêm 1.384 người, Đất Xanh Services (DXS) giảm 1.245 người so đầu năm 2023, Vinhomes (VHM) cũng cắt giảm 1.527 người. Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - NHNN, riêng dư nợ cho vay với BĐS kinh doanh năm 2022 lên tới 825 nghìn tỷ đồng, trong đó tập trung lớn nhất vào các dự án xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở. Còn theo thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến cuối năm 2022, dư nợ trái phiếu riêng lẻ hiện hữu của các doanh nghiệp BĐS khoảng 419 nghìn tỷ đồng. Như vậy, qua tín dụng và trái phiếu, các doanh nghiệp BĐS đang vay tới 1,24 triệu tỷ đồng.

Số liệu khảo sát của nhiều đơn vị nghiên cứu cũng cho thấy, mức độ tác động của các chính sách hỗ trợ vẫn chưa đủ để cải thiện tình hình. Theo báo cáo 5 tháng đầu năm 2023 của DKRA Việt Nam, sức cầu toàn thị trường giảm 98% so với cùng kỳ với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 35% nguồn cung mở bán mới trong tháng 6/2023. Thị trường tiếp tục bước vào giai đoạn khó khăn vì các yếu tố liên quan như: Vướng mắc về pháp lý, sức cầu yếu.

Lãi vay chưa giảm, khó “phá băng” bất động sản

Có nhiều nguyên nhân làm cho thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng kéo dài. Giá nhà đất quá cao so với thu nhập bình quân của người dân, niềm tin của khách hàng giảm, tình hình kinh tế trong nước và thế giới đang khó khăn, tác động mạnh đến thị trường BĐS Việt Nam.

Bộ Xây dựng cho biết, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang gặp nhiều khó khăn, nhất là trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn. Nhiều doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ, dừng triển khai dự án. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng, dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao, ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp. Đây là giai đoạn thách thức đối với những đơn vị không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại, nhưng cũng là cơ hội để các đơn vị chuyên nghiệp vượt qua và phát triển bền vững hơn.

Điểm tích cực cho thị trường là trần lãi suất huy động ngắn hạn liên tục điều chỉnh giảm trong 3 tháng trở lại đây. Cụ thể, từ trung tuần tháng 3 đến cuối tháng 5/2023, NHNN liên tiếp 3 lần giảm lãi suất điều hành để hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế. Sau đó, các ngân hàng thương mại đồng loạt giảm lãi suất huy động. Nhưng theo đánh giá của các thành viên thị trường, mức lãi suất cho vay vẫn “ngoài tầm với” của các nhà đầu tư. Ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Group cho rằng, cần giảm lãi suất cho vay về mức 5 - 6% đối với nhà ở xã hội và dưới 10% đối với nhà thương mại để thúc đẩy khách hàng tham gia vay vốn. Theo ông Lâm, hiện nay, lượng hàng tồn kho rất lớn, nhiều dự án đủ điều kiện bán hàng, nhưng không bán được bởi người mua mất niềm tin. Nguồn cung và số lượng giao dịch hiện rất hạn chế, dù các doanh nghiệp BĐS đã đưa ra nhiều chương trình chiết khấu, giảm giá, thanh toán chậm. Thậm chí, có dự án chiết khấu, giảm giá đến 40%, nhưng vẫn không bán được hàng.

Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, từ quý IV/2023, đà phục hồi của thị trường BĐS sẽ rõ nét hơn. Đây cũng là thời điểm những chính sách gỡ vướng cho thị trường BĐS, thị trường trái phiếu phát huy hiệu quả lớn hơn.

Việc triển khai Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030 đang được thực hiện tích cực, tính đến ngày 18/5/2023, 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn đã được hoàn thành. Tại các địa phương, 294 dự án đang được tiếp tục triển khai, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn. Trong đó, theo chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành đầu tư xây dựng 7 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 5.314 căn hộ; đang tiếp tục triển khai 93 dự án với quy mô xây dựng khoảng 127.272 căn hộ.

Chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 34 dự án, quy mô xây dựng khoảng 14.202 căn hộ, 201 dự án quy mô xây dựng khoảng 161.227 căn hộ đang được triển khai.

Liên quan tới việc triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng, hiện có khoảng 100 dự án đã được cấp phép xây dựng, đang triển khai đầu tư xây dựng. Một số sở xây dựng đã rà soát hồ sơ, lập danh mục các dự án đủ điều kiện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét công bố danh mục dự án. Cụ thể, Bình Định có 6 dự án với tổng mức đầu tư là 5.344,9 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 1.832 tỷ đồng; Phú Thọ có 3 dự án với tổng mức đầu tư là 818 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 441 tỷ đồng; Đà Nẵng có 3 dự án, tổng mức đầu tư khoảng 2.046 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn khoảng 545,6 tỷ đồng; Trà Vinh có 2 dự án với tổng mức đầu tư là 1.492 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 420 tỷ đồng; Bắc Giang có 2 dự án tổng mức đầu tư là 6.164 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là  4.527,6 tỷ đồng; Bắc Ninh 6 dự án tổng mức đầu tư là 14.533 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 3.381,33 tỷ đồng).

Để tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) bảo đảm xử lý hài hòa mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội theo nguyên tắc Nhà nước sẽ không can thiệp nếu thị trường vận hành tốt, bảo đảm phát triển thị trường an toàn, lành mạnh, bền vững. Các luật liên quan đến thị trường BĐS như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai và Luật Các tổ chức tín dụng đều đang trong quá trình, hoàn thiện, kỳ vọng sẽ tháo gỡ “điểm nghẽn” về pháp lý.

Trong khi đó, ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng BĐS Dat Xanh Services (FERI) cho biết, trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều khó khăn, lãi suất tiền gửi tăng cao đã thu hút mạnh dòng tiền vào kênh gửi tiết kiệm. Tuy nhiên, cuối năm 2023 sẽ có một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường BĐS hay không.

Hồng Phấn