Quỹ đầu tư tín thác Bất động sản: Nghiên cứu và phát triển

Quỹ đầu tư tín thác Bất động sản: Nghiên cứu và phát triển 01/04/2022 17:52:00 733

Cỡ chữ:A- A+
Tương phản:Giảm Tăng

Quỹ đầu tư tín thác Bất động sản: Nghiên cứu và phát triển

01/04/2022 17:52:00

 

- Đơn vị chủ trì: Ban Quản lý khoa học & hợp tác quốc tế

- Chủ nhiệm nhiệm vụ: ThS. Nghiêm Thị Thúy Hằng

- Năm giao nhiệm vụ: 2020 /Mã số: 2020-37

 

1. Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu

Tại Việt Nam, việc phát triển và vận hành quỹ đầu tư bất động sản (REIT) tại Việt Nam hiện nay được các chuyên gia nhận định có những rào cản: (1) Chính sách thuế chưa thu hút cho thành lập Quỹ; (2) Niềm tin: Người dân không đầu tư vào các quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) là do gửi ngân hàng an toàn hơn, ít rủi ro hơn, trong khi các quỹ này có độ rủi ro cao; (3) Khái niệm quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam còn “mập mờ”, chưa phân loại giữa các loại quỹ đầu tư bất động sản và quỹ tín thác bất động sản theo cách tiếp cận quốc tế; (4) Chuyển nhượng: nhà đầu tư rót vốn 13-30% vào quỹ bất động sản mất 6 năm để chuyển nhượng, đây là khoảng thời gian dài, khiến các nhà đầu tư không mặn mà rót tiền vào quỹ này; (5) Giới hạn vay: giới hạn vay cũng gây khó khăn cho việc vận hành quỹ bởi giới hạn vay của quỹ đầu tư bất động sản là 5% trên tổng giá trị tài sản ròng, trong khi vốn chủ sở hữu lên đến 15%.Như vậy, thực tiễn cho thấy cần rà soát lại các quy định hiện hành, phát hiện các rào cản, điểm nghẽn đối với phát triển Quỹ đầu tư bất động sản để có các biện pháp phù hợp, thúc đẩy phát triển Quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam, tạo động lực phát triển cho thị trường bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Còn về mặt lý luận, nghiên cứu về quỹ đầu tư tín thác BĐS còn tương đối hạn chế: (i) Các nghiên cứu mới chủ yếu tâp trung vào kinh nghiệm của các quốc gia trong phát triển REIT cũng như xem xét sự cần thiết phát triển và các nhận định về khả năng phát triển REIT tại Việt Nam. Tuy nhiên do sự đặc thù của thị trường BĐS, thị trường tài chính, khuôn khổ pháp lý,... của mỗi quốc gia khiến cho không thể áp dụng các khuyến nghị chính sách và các kết quả nghiên cứu trước đây của các quốc gia khác đối với Việt Nam. Đồng thời việc nghiên cứu cần phải thực hiện nghiên cứu về kinh nghiệm quốc tế, kết hợp với các đánh giá thực tiễn tại thị trường Việt Nam để đưa ra các khuyến nghị chính sách khoa học và khả thi; (ii) Mặc dù đã có những nghiên cứu về thực trạng thị trường BĐS tại Việt Nam cũng như nghiên cứu về sự hình thành và phát triển, cơ cấu của REIT và khả năng phát triển công cụ này ở Việt Nam, tuy nhiên các nghiên cứu này chưa nghiên cứu sâu vào những rào cản đối với phát triển REIT tại Việt Nam trong giai đoạn vừa qua (từ 2012 - hành lang pháp lý cho REIT được thiết lập tới nay). Những luận điểm trên cho thấy sự hình thành, phát triển của các quỹ đầu tư bất động sản tín thác là tất yếu và thiết yếu trong bối cảnh thị trường bất động sản nước ta tiếp tục phát triển theo chiều sâu và có sự tham gia ngày càng sôi nổi và đa dạng của các nhà đầu tư. BĐS cần nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn nhưng hiện tại thị trường lại phụ thuộc vào hai dòng vốn chính là tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ nguời mua. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả doanh nghiệp và ngân hàng. Cần phải có nhiều quỹ đầu tư BĐS hơn để giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Thúc đẩy phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại Việt Nam” nhằm nhận diện và phân tích các rào cản đối với phát triển Quỹ đầu tư tín thác BĐS tại Việt Nam hiện nay và qua đó đề xuất khuyến nghị để thúc đẩy phát triển Quỹ đầu tư tín thác BĐS tại Việt Nam trong giai đoạn tới là cần thiết.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là nghiên cứu cơ sở lý thuyết và kinh nghiệm quốc tế cũng như thực tiễn Việt Nam để đề xuất khuyến nghị thúc đẩy phát triển Quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại Việt Nam.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:Quỹ đầu tư tín thác bất động sản và các chính sách liên quan tới phát triển REIT.

Phạm vi nghiên cứu: (i) Về nội dung: Chú trọng nghiên cứu các chính sách liên quan tới phát triển REIT; (ii) Về không gian: Kinh nghiệm quốc tế nghiên cứu của các quốc gia hành công trong việc tạo điều kiện cho phát triển Quỹ đầu tư bất động sản, tạo lập kênh truyền dẫn đầu tư định hướng cho sự phát triển của thị trường trái phiếu doanh nghiệp như Anh Mỹ hoặc một số nước ở Đông Nam Á Thái Lan, Singapore, Malaysia,…(các quy định và biện pháp quản lý giám sát hoạt động đầu tư bất động sản, bao gồm cả REIT) hoặc xem xét sự thất bại của một số nước (như Philippin) trongviệc sử dụng Quỹ đầu tư BĐS để thu hút đầu tư (thông qua xem xét những rào cản từ chính sách như thuế…); (iii) Về thời gian: Nghiên cứu thực trạng trong giai đoạn 20121 đến nay và Đề xuất khuyến nghị chính sách để thúc đẩy phát triển Quỹ đầu tư tín thác BĐS đến giai đoạn 2030.

4. Kết quả nghiên cứu

(1) Đề tài đã khái quát được một số vấn đề chung về REIT như khái niệm, đặc điểm, phân loại, tiếu chí đánh giá sự phát triển của REIT, các yếu tố tác động tới sự phát triển của REIT... Theo đó, REITs được hiểu là một công ty, thỏa thuận tín thác, hợp đồng hoặc ủy thác để đầu tư dài hạn vào bất động sản thu lợi nhuận, đồng thời phân phối hầu hết thu nhập đó hàng năm và không phải trả thuế đối với các khoản thu nhập này. REIT thường phát hành cổ phiếu hay chứng chỉ quỹ nhằm thu hút vốn nhàn rỗi từ người dân, cổ phiếu hay chứng chỉ của REIT được mua bán trên thị trường chứng khoán. REITs có những đặc điểm và phân loại khác nhau. Các tiêu chí được sử dụng để đánh giá sự phát triển của thị trường quỹ REITs bao gồm giá trị vốn hóa thị trường REIT, chỉ số MSCI REITs toàn cầu, tỷ trọng REIT trong chỉ số chứng khoán quốc gia. Có nhiều yếu tố tác động tới sự phát triển của thị trường quỹ REITs bao gồm cơ chế chính sách (khung pháp lý, ưu đãi thuế, sự phát triển của TTTC và thị trường BĐS, sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài, cung - cầu thị trường, tỷ suất lợi nhuận BĐS hay các yếu tố nội tại của Quỹ REITs như quy mô, chi phí tài chính, tính thanh khoản,…

(2) Đề tài đã phân tích được kinh nghiệm về phát triển REIT của một số quốc gia trên thế giới. Hiện nay, trên thế giới đến nay đã có khoảng 39 quốc gia có khung pháp lý đối với quỹ REITs nhưng không phải quốc gia nào trong số này cũng có thị trường REITs phát triển. Hiện chỉ có khoảng 7 quốc gia có thị trường REITs phát triển, đó là Mỹ, Úc, Canada, Singapore, Nhật Bản, Đức và Hồng Kông là có đầy đủ khung pháp lý cho sự hoạt động và phát triển của REITs. Về cơ chế chính sách đối với REITs, hầu hết các REITs đều được hưởng ưu đãi thuế vượt trội như miễn thuế TNDN, thuế thu nhập cá nhân của các khoản lợi tức đầu tư vào REITs, tuy nhiên nhằm kiểm soát mức độ rủi ro, đảm bảo độ an toàn cho REITs, các REIT bắt buộc phải đáp ứng các yêu cầu chặt chẽ để được hưởng các ưu đãi. Bên cạnh đó, để phát triển thị trường quỹ REITs, các nước chú trọng phát triển của các tổ chức trung gian như các công ty tư vấn, quản lý tài sản, các công ty cung cấp dịch vụ định giá, môi giới BĐS góp phần làm tăng tính chuyên nghiệp và chất lượng, góp phần tăng minh bạch, hiệu quả cho thị trường REITs, cho phép chuyển đổi từ các loại hình doanh nghiệp sang REIT theo các quy định, yêu cầu bắt buộc, và định hướng, tuyên truyền, phổ cập kiến thức về loại hình đầu tư này đối với công chúng đầu tư.

(3) Qua xem xét thực trạng quỹ REIT tại Việt Nam, đề tài thấy rằng, về cơ bản Việt Nam đã có căn cứ pháp lý để các quỹ REITs có thể thành lập và hoạt động. Tuy nhiên, trên thực tế các Quỹ REITs ở Việt Nam chưa nhiều và chủ yếu là các quỹ được thành lập ở nước ngoài và tham gia đầu tư vào dự án BĐS ở Việt Nam. Trên thị trường hiện chỉ có một REIT của Việt Nam, với tên gọi Techcom Vietnam (TCREIT) do Công ty TNHH Quản lý quỹ kỹ thương (Techcom Capital) quản lý và chính thức niêm yết chứng chỉ trên thị trường chứng khoán HOSE (Mã FUCVREIT). Việc phát triển quỹ REITs ở Việt Nam thời gian qua còn nhiều hạn chế, chưa tương xứng với quy mô, kỳ vọng của thị trường; việc tham gia nguồn vốn từ quỹ REITS vào phân khúc BĐS còn hạn chế; chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi trong nước vào thị trường BĐS. Nguyên nhân của những hạn chế này là do khung pháp lý và các quy định hiện hành chưa thúc đẩy việc hình thành và hoạt động quỹ; thiếu cơ chế, chính sách khuyến khích việc thành lập, hoạt động của các REIT; thị trường BĐS Việt Nam chưa hấp dẫn để phát triển quỹ REIT; hay yếu tố cản trở của TTTC. Bên cạnh đó, do các REITs có độ rủi ro cao hơn so với các kênh đầu tư quen thuộc khác của nhà đầu tư tại Việt Nam cũng cản trở sự phát triển của REITs. Ngoài ra, các yếu tố như hạn chế về kiến thức tài chính và thị hiếu đầu tư, xuất hiện các mô hình gọi vốn để đầu tư BĐS mới trên thị trường làm giảm tính hấp dẫn và tăng cạnh tranh của các REITs.

(4) Trên cơ sở phân tích kinh nghiệm các nước và thực trạng Việt Nam, đồng thời trên cơ sở bối cảnh, quan điểm, định hướng phát triển Quỹ đầu tư tín thác bất động sản trong thời gian tới, việc phát triển REITs là cần thiết và phù hợp với xu hướng, bối cảnh mới và phù hợp với quan điểm, định hướng của Đảng, Nhà nước và triển vọng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Do đó, để thúc đẩy sự phát triển của quỹ REITs, đề tài đề xuất một số khuyến nghị, giải pháp như hoàn thiện khung pháp lý; áp dụng các cơ chế chính sách ưu đãi vượt trội như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp cho phần lợi nhuận của quỹ dùng để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư, hay miễn thuế chuyển nhượng đối với trường hợp nhà đầu tư góp vốn bằng bất động sản; phát triển thị trường bất động sản; phát triển thị trường tài chính tạo điều kiện và môi trường cho hoạt động của các REITs; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra giảm thiểu và hạn chế các rủi ro mà các REITs có thể gây ra; nâng cao nhận thức của nhà đầu tư và tăng cường vai trò quản lý Nhà nước

1 Năm 2012 các cơ sở pháp lý căn bản cho việc hình thành và vận hành Quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam mới bắt đầu được thiết lập

Bình chọn

Điểm bình chọn
0 / 5
Tổng 0 lượt bình chọn
5
0%
4
0%
3
0%
2
0%
1
0%