Nguyễn Thị Thương Huyền

Học viện Tài chính

Chính sách về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước là tổng thể các quan điểm, giải pháp và các công cụ mà Nhà nước sử dụng để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện giao dịch về đất nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong việc tạo lập quỹ ngân sách nhà nước (NSNN) và quản lý đất đai. Ở Việt Nam hiện nay, chính sách nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước gồm: chính sách về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất; chính sách về thuế sử dụng đất, thuế đối với thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; chính sách về phí, lệ phí trong sử dụng đất; chính sách về thu tiền phạt vi phạm, tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước trong sử dụng đất đai. Tuy nhiên, các chính sách nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước còn một số bất cập, hạn chế. Do vậy, trong thời gian tới, Việt Nam cần có các giải pháp hoàn thiện chính sách về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đầy đủ, toàn diện, đồng bộ hơn nhằm phát huy vai trò và hiệu quả của các chính sách này trong việc quản lý đất đai, tạo nguồn thu NSNN, cũng như đảm bảo công bằng xã hội trong sử dụng đất đai.

Từ khóa: Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; chính sách về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, quyền sử dụng đất.

The policy on financial obligations of land users to the State is the totality of views, solutions and tools that the State uses to determine the financial obligations of land users when they are approved by the State land allocation, land lease, recognition of land use rights, permission to change land use purposes and conduct transactions on land in order to achieve certain objectives in creating the state budget and managing land. In Vietnam, the policy of financial obligations of land users towards the State includes: policies on land use levy and land rent; policies on land use tax, tax on income from land use right transfer; policies on fees and charges in land use; policies on collection of fines for violations and compensation for damage to the State in land use. However, the policies on financial obligations of land users towards the State still have some shortcomings and limitations. Therefore, in the coming time, Vietnam needs to have solutions to improve the policy on financial obligations of land users in a more complete, comprehensive and synchronous manner in order to promote the role and effectiveness of the policy in managing land, generating state budget revenue, as well as ensuring social equity in land use.

Keywords: Financial obligations of land users, policies on financial obligations of land users and land use rights.

1. Tổng quan về chính sách nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước

1.1. Chính sách tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

Chính sách tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất1. Chính sách tiền sử dụng đất hiện hành thực hiện theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất và các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính. Căn cứ xác định tiền sử dụng đất gồm: diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; giá đất tính thu tiền sử dụng đất.

Chính sách tiền thuê đất

Tiền thuê đất là khoản tiền mà cá nhân, tổ chức thuê đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất. Chính sách về tiền thuê đất được quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất; các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính. Tiền thuê đất được xác định trên các căn cứ: diện tích đất cho thuê, thời hạn cho thuê đất, đơn giá thuê đất theo từng trường hợp cụ thể và hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

1.2. Chính sách thuế sử dụng đất, thuế đối với thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

Chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp

Thuế sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993. Theo đó, tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp phải nộp thuế; thuế sử dụng đất nông nghiệp sẽ tính bằng thóc, thu bằng tiền. Giá thóc thu thuế do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định, được thấp hơn không quá 10% so với giá thị trường ở địa phương trong vụ thu thuế. Trong trường hợp đặc biệt, thuế có thể thu bằng thóc do Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định. Để khuyến khích phát triển nông nghiệp, nông dân, nông thôn, xóa đói giảm nghèo, cải thiện đời sống nhân dân, Quốc hội cũng đã ban hành nhiều nghị quyết về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp2, trong đó quy định miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với hầu hết các đối tượng đến hết ngày 31/12/2025.

Chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Trước năm 2012, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được điều tiết bởi Pháp lệnh thuế nhà, đất được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày 03/7/1992 và được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 1994. Ngày 17/6/2010, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội Khóa XII đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thay cho Pháp lệnh thuế nhà, đất và có hiệu lực vào ngày 01/01/2012. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp điều tiết vào đất ở, đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp đảm bảo phù hợp với Luật đất đai. Ngoài ra, đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế nếu sử dụng vào mục đích kinh doanh thì cũng thuộc đối tượng chịu thuế. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính dựa trên giá tính thuế và thuế suất. Giá tính thuế đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất3. Về thuế suất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp xây dựng các mức thuế suất theo tỷ lệ phần trăm trên giá tính thuế và phân biệt theo các mục đích, hiện trạng sử dụng đất khác nhau. Đối với đất ở, có sự phân biệt thuế suất giữa diện tích trong hạn mức (0,03%) và diện tích vượt hạn mức ở các mức độ khác nhau (0,07% và 0,15%). Ngoài ra, thuế suất được xây dựng các mức khác nhau đối với đất kinh doanh phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng, đất lấn chiếm, đất sử dụng sai mục đích.

Chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với quyền sử dụng đất

Luật thuế TNCN số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 được sửa đổi, bổ sung theo Luật số 26/2012/QH13 ngày 22/11/2012 có quy định về thuế TNCN đối với quyền sử dụng đất bao gồm 2 khoản chính: (i) Thuế TNCN đối với khoản thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản, bao gồm: quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê đất; quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế, quà tặng là bất động sản dưới mọi hình thức. Số thuế TNCN được tính bằng phần thu nhập nhận được từ thừa kế, quà tặng là bất động sản vượt trên 10 triệu đồng theo từng lần phát sinh nhân với thuế suất 10%; (ii) Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất4.

Chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Thuế TNDN hiện hành, doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 5; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất phải khai, nộp thuế TNDN. Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thu nhập tính thuế và thuế suất. Trong đó, thu nhập tính thuế bằng thu nhập chịu thuế trừ các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các năm trước (nếu có). Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuế suất áp dụng cho thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của các doanh nghiệp là 20% từ ngày 01/01/2016.

1.3. Chính sách phí, lệ phí trong sử dụng đất

Theo Danh mục phí và lệ phí quy định tại Luật Phí và Lệ phí số 97/2015/QH13 ngày 25/11/2015, các khoản phí, lệ phí liên quan đến lĩnh vực đất đai bao gồm: (i) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật6; (ii) Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai. Đây là khoản thu đối với người có nhu cầu khai thác và sử dụng tài liệu về đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý hồ sơ, tài liệu về đất đai nhằm bù đắp chi phí quản lý, phục vụ việc khai thác, sử dụng tài liệu đất đai và bù đắp chi phí cho hoạt động thu phí; (iii) Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Đây là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; (iv) Lệ phí trước bạ được quy định tại Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 và đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019. Theo đó, tất cả các tổ chức, cá nhân có tài sản là các đối tượng phải nộp lệ phí trước bạ (đất đai) khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ một số các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định. Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại bảng giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất là 0,5%.

1.4. Chính sách thu tiền phạt vi phạm, tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước trong sử dụng đất

Đây là chính sách quy định về khoản tiền mà người sử dụng đất phải bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Căn cứ để tính tiền bồi thường này là bảng giá đất do ủy ban nhan dan cấp tỉnh ban hành. Mức phạt 2 - 20 triệu đối với hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan có thẩm quyền cho phép sang đất trồng cây lâu năm, đất rừng; 5 - 30 triệu đồng đối với hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất nuôi trồng thủy sản, làm muối là những mức phạt đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai và bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quá trình quản lý, sử dụng đất.

2. Thực trạng chính sách về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước

2.1. Những kết quả đạt được

Trong giai đoạn 2016 - 2020, các khoản thu thuộc nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước ở Việt Nam đã có sự gia tăng đáng kể. Cụ thể, tổng số thu của các khoản nêu trên năm 2016 là 18.973,1 tỷ đồng thì đến năm 2020 đã tăng 3 lần, đạt 56.538,828 tỷ đồng. Việc gia tăng nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đối với Nhà nước cũng đã góp phần thúc đẩy việc sử dụng đất có hiệu quả và hợp lý, tăng cường vai trò điều tiết của các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai. Tuy số thu từ các loại thuế đánh vào đất và các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai khác chiếm tỷ trọng không cao trong tổng thu NSNN, song đã tạo được nguồn thu thường xuyên, phục vụ tốt yêu cầu quản lý và điều tiết vĩ mô nền kinh tế, tăng thêm nguồn kinh phí giúp Nhà nước đầu tư vào lĩnh vực quản lý đất đai, từng bước thực hiện chính sách động viên công bằng giữa các tầng lớp dân cư.

Bảng 1. Số thu về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước, 2016 - 2020

Đơn vị: Tỷ đồng

Nguồn: Tổng cục thuế

Bên cạnh đó, chính sách về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước ở Việt Nam hiện nay về cơ bản đã bao quát hầu hết quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất từ khi được giao đất, được thuê đất, nhận quyền sử dụng đất đến quá trình sử dụng đất và hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Qua đó góp phần giúp Nhà nước quản lý, kiểm soát được hoạt động sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất, quản lý, kiểm soát được tài sản trong dân cư; đồng thời tác động, điều chỉnh hoạt động sử dụng đất hướng đến mục tiêu tiết kiệm và hiệu quả.

Việc xác định giá đất tiệm cận theo giá thị trường và có tính đến yếu tố cân đối NSNN đã được chú trọng hơn, giúp cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất hợp lý hơn, bám sát thực tế hạch toán kinh doanh của người sử dụng đất, phù hợp với nền kinh tế thị trường.

Các ưu đãi về giá thuê đất, miễn giảm tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế TNDN từ chuyển quyền sử dụng đất cho đối tượng là tổ chức, hộ gia đình sản xuất nông, lâm, thủy sản cũng đã được quan tâm hơn, qua đó thúc đẩy tích tụ, tập trung đất đai trong quá trình công nghiệp hóa, nông nghiệp, nông thôn, xây dựng kết cấu hạ tầng, từng bước đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và nhu cầu đô thị hóa.

Ngoài ra, chính sách cũng đã góp phần huy động nguồn tài chính quan trọng vào NSNN, phục vụ cho công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, đảm bảo công bằng xã hội trong hoạt động sử dụng đất, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế, góp phần giữ vững ổn định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội.

2.2. Một số hạn chế

Bên cạnh những kết quả đạt được, chính sách về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước ở Việt Nam hiện nay vẫn còn một số hạn chế, cần được khắc phục như:

(i) Chính sách chưa phân định rạch ròi giữa cơ sở thu dựa trên giá trị đất và giá trị tăng thêm từ đất, đặc biệt là thu trên phần giá trị tăng thêm từ đất chưa làm rõ giá trị tăng thêm do hoạt động quản lý, đầu tư của Nhà nước hoặc chủ thể khác không phải người sử dụng đất mang lại và giá trị tăng thêm do biến động thị trường và thực hiện các giao dịch về sử dụng đất để điều tiết một cách công bằng, hợp lý.

(ii) Chính sách thuế đối với quyền sử dụng đất chưa có sự thống nhất về nội dung điều chỉnh giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Mức độ điều tiết của thuế sử dụng đất nông nghiệp cũng như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn quá thấp so với tiềm năng. Cơ sở thuế tiêu dùng, thuế thu nhập đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn bị thu hẹp…

(iii)  Việc thu thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của các cá nhân và các doanh nghiệp chưa thống nhất, chưa đảm bảo nguyên tắc bình đẳng trong việc xác định nghĩa vụ thuế khi xây dựng chính sách. Cụ thể, đối với cá nhân, khi chuyển nhượng bất động sản phải thực hiện nộp thuế TNCN với thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng, không phân biệt việc chuyển nhượng có mang lại thu nhập hay không. Trong khi đó, các doanh nghiệp khi chuyển nhượng bất động sản sẽ phải nộp thuế TNDN với thuế suất 20% trên thu nhập có được sau khi trừ đi giá vốn và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng, nếu doanh nghiệp không có thu nhập từ hoạt động này thì không phải nộp thuế TNDN.

(iv)  Các khoản thu khác đối với đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, phí, lệ phí trong quá trình sử dụng đất cũng chưa thực sự rõ ràng, minh bạch, nặng về cơ chế xin cho dẫn đến làm sai lệch về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Một số quy định về thu tiền sử dụng đất đã gây thất thu cho NSNN, nhất là đối với những trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá.

(v) Giá đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất chưa sát, chưa theo kịp với giá thị trường. Bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố ban hành thường thấp hơn so với giá giao dịch trên thị trường. Đây chính là nguyên nhân tạo ra những kẽ hở cho tham nhũng từ đất đai cũng như tăng siêu lợi nhuận cho doanh nghiệp đầu tư bất động sản, dẫn đến sự thất thu cho NSNN.

(vi)  Chính sách thuế và thu khác đối với đất đai chưa thể hiện được nguyên tắc phân phối địa tô giữa người sử dụng đất và người sở hữu, làm thất thoát các nguồn lợi do đất đai mang lại từ Nhà nước chuyển sang người sử dụng đất. Sự điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, quy hoạch khu thương mại, đô thị chưa có những chính sách phù hợp để tăng nguồn thu, dẫn đến thất thu NSNN (thất thu tiềm năng), nhất là phần giá trị tăng thêm do đầu tư công tạo ra ở các khu vực đô thị.

(vii) Một số quy định của chính sách chưa giải quyết hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Vì vậy, thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” khá phổ biến. Tình trạng đầu cơ đất đai còn xảy ra khá nhiều, đẩy giá đất tăng cao đã có tác động không nhỏ đến ổn định kinh tế vĩ mô.

3. Giải pháp hoàn thiện chính sách về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước

3.1. Quan điểm, định hướng hoàn thiện chính sách về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước

Trong thời gian tới, các chính sách về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước cần phải bảo đảm các định hướng, giải pháp được đề ra tại Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Đảng Khóa XII. Theo đó, chính sách tài chính về đất đai cần được cải cách mạnh mẽ theo hướng đơn giản, ổn định, công khai, minh bạch và công bằng. Hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách cần được hoàn thiện để phát triển và vận hành thông suốt thị trường bất động sản. Pháp luật về phát triển thị trường sơ cấp, thứ cấp quyền sử dụng đất cần được tập trung xây dựng, sớm hoàn thiện. Pháp luật về thuế sử dụng tài sản, nhất là về sử dụng đất đai, cần được nghiên cứu và hoàn thiện.

Cơ sở thu cần chia thành hai nhóm gồm nhóm đánh trên giá trị đất và nhóm đánh trên giá trị tăng thêm từ đất. Phần giá trị tăng thêm từ đất nên chia thành 2 nhóm: (i) Nhóm giá trị tăng thêm do hoạt động quản lý, đầu tư của Nhà nước hoặc chủ thể khác không phải người sử dụng đất mang lại; (ii) Nhóm giá trị tăng thêm do biến động thị trường, thực hiện giao dịch để điều tiết hợp lý. Nhóm thu trên giá trị đất gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất. Nhóm thu trên giá trị tăng thêm gồm thuế thu nhập từ giao dịch quyền sử dụng đất.

Chính sách về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất phải được xây dựng trên cơ sở khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và thực hiện theo nguyên tắc thị trường có sự điều tiết của Nhà nước, đảm bảo công khai, minh bạch và phát triển bền vững. Giá trị quyền sử dụng đất cần được xác định theo cơ chế thị trường thông qua đấu giá, đấu thầu các dự án có sử dụng đất, thỏa thuận mua bán trên thị trường và áp dụng phổ biến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thông qua các tổ chức thẩm định giá độc lập, chuyên nghiệp. Khung giá đất cần được rà soát, điều chỉnh phù hợp với thị trường ở từng địa phương. Việc áp dụng phương thức cho thuê đất cần được tăng cường hơn nữa.

Quá trình hoàn thiện chính sách về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước phải bảo đảm quyền thu lợi từ tài sản công một cách ổn định, phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, đồng thời bảo đảm sự công bằng trong tiếp cận đất đai và phân bổ hợp lý lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Các chính sách về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước cần hướng tới mục tiêu bảo đảm các khoản thu từ đất không bị bỏ sót, không bị trùng lặp, không thất thoát, đặc biệt là xác định mức thu hợp lý nhằm tăng cường vai trò kiểm soát của các cơ quan quản lý nhà nước đối với đất đai. Qua đó, góp phần đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả, nâng cao công tác quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản, phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

   3.2. Giải pháp hoàn thiện chính sách về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước

Luật đất đai cần được sửa đổi, bổ sung “nội dung thu tài chính từ đất của Nhà nước” để làm cơ sở xác định nội dung nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Cụ thể, bổ sung đầy đủ nghĩa vụ “thuế thu nhập từ giao dịch về quyền sử dụng đất” thay vì chỉ có “thuế chuyển quyền sử dụng đất” như hiện nay. Bởi giao dịch về quyền sử dụng đất gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Đồng thời, bổ sung các loại nghĩa vụ tài chính có cơ sở thu là giá trị tăng thêm từ đất bằng công cụ thuế như thuế đánh trên phần giá trị tăng thêm (địa tô chênh lệch) do nhà nước đầu tư mà người sử dụng đất có được.

Các vướng mắc về chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần được rà soát để đề xuất phương án xử lý, xây dựng nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Trong đó, các trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá cần được quy định cụ thể hơn để tránh thất thoát tiền thuê đất, quy định pháp luật về cách xác định diện tích đất mặt nước ven biển cho thuê cũng cần sớm được hoàn thiện.

Việt Nam cần hoàn thiện quy định đơn giá thuê đất trả tiền hằng năm không thông qua đấu giá theo hướng xác định theo từng năm tài chính. Cụ thể, để bảo đảm tiền thuê trả hằng năm được xác định đúng với giá trị quyền sử dụng đất thuê của năm sử dụng đất, Việt Nam nên quy định cách xác định đơn giá thuê đất không thông qua đấu giá được xác định theo từng năm tài chính, bỏ quy định về thời gian ổn định đơn giá đất.

Quy định hướng dẫn về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước cần được nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung theo hướng cải cách thủ tục hành chính trong việc thu, nộp, miễn giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước nhằm tạo điều kiện thông thoáng cho doanh nghiệp thuê mặt bằng kinh doanh trong lĩnh vực nông, lâm, thủy sản.

Chính sách thuế đối với tài sản là quyền sử dụng đất cần được nghiên cứu, sửa đổi, hoàn thiện theo hướng người có tài sản thuộc quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế, không phân biệt mục đích sử dụng là sản xuất nông nghiệp hay phi nông nghiệp, không phân biệt hiện trạng sử dụng là đang sử dụng hay chưa sử dụng, để hoang, cho thuê. Giá tính thuế được xác định trên cơ sở diện tích thực tế và giá đất tính thuế được xây dựng trên cơ sở giá ấn định của cơ quan có thẩm quyền có tham khảo giá thực tế trên thị trường của diện tích tính thuế. Tuy nhiên, chỉ những quyền sử dụng đất nào có giá trị vượt quá một ngưỡng nào đó mới phải nộp khoản thuế này.

Quy định cơ sở thuế của thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân và doanh nghiệp cần thống nhất như nhau theo hướng đánh trên thu nhập ròng để bảo đảm nhất quán với bản chất thuế này. Khi đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định tương tự như cách xác định thu nhập chịu thuế TNDN đó là trên cơ sở doanh thu trừ đi giá mua hay giá vốn và chi phí thực tế phát sinh liên quan đến việc chuyển nhượng và mức thuế suất cũng đồng nhất với thuế TNDN (hiện nay là 20% tính trên thu nhập có được). Ngoài ra, Việt Nam cần bổ sung thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển đổi quyền sử dụng đất không theo chủ trương “dồn điền đổi thửa” của Nhà nước và thu nhập từ góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải chịu thuế TNDN từ giao dịch quyền sử dụng đất.

Chính sách thuế sử dụng đất cần được hoàn thiện theo hướng nâng thuế suất ở mức hợp lý hơn. Kết quả thu của hình thức thuế này ở Việt Nam hiện rất thấp trong khi vai trò của nó rất lớn cả về mặt động viên ngân sách lẫn quản lý đất đai. Hầu hết các quốc gia trên thế giới đều có thuế suất trên 1% giá trị đất, trong khi thuế suất áp dụng với đất ở Việt Nam trong hạn mức là 0,03%. Thuế suất quá thấp, giá đất tính thuế7 cũng thấp hơn giá giao dịch phổ biến trên thị trường, vì vậy thuế sử dụng đất ở Việt Nam chưa tương xứng với loại thuế đánh trên giá trị đất đai, dẫn đến việc chưa bảo đảm quyền thu lợi từ tài sản công của Nhà nước.

Tài liệu tham khảo

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2019), Báo cáo về một số vướng mắc liên quan đến thủ tục đất đai đối với trường hợp đấu thầu, Báo cáo số 79/BC-BTNMT, ngày 20/8/2019

2. Đinh Dũng Sỹ (2008), Tài chính đất đai: Một số vấn đề cần quan tâm, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 21(137), tháng 12/2008.

3. Nguyễn Thị Thanh Xuân (2020), Pháp luật về nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất đối với Nhà nước ở Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam.

4. Nguyễn Cúc (2015), Thể chế về đất đai trong quá trình phát triển đất nước, Báo cáo tổng quan đề tài nghiên cứu khoa học đột xuất phát sinh cấp Nhà nước.

5. Phan Văn Thọ, (2011),Chính sách tài chính đất đai trong hoạt động kinh doanh bất động sản, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, kỳ 1 (tháng 6/2011).

6. Phan Văn Thọ (2012), Nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng nhằm sửa đổi Luật đất đai 2003, Đề tài cấp Bộ, Tổng cục Quản lý đất đai chủ trì.

7. Trần Đình Hạnh (2015), Một số đổi mới về cơ chế tài chính đất đai, giá đất, phát triển quỹ đất và đấu giá quyền sử dụng đất, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, kỳ 2, tháng 9/2015.

Bài đăng trên Tạp chí Kinh tế tài chính Việt Nam số 4 tháng 8/2021

*1 Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.

*2 Nghị quyết số 55/2010/QH12 do Quốc hội ban hành ngày 24/11/2010 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp; Nghị quyết số 28/2016/QH14 được Quốc hội ban hành ngày 11/11/2016 về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị quyết số 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp; Nghị quyết số 107/2020/QH14 được Quốc hội ban hành ngày 10/6/2020 về kéo dài thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại Nghị quyết số 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 của Quốc hội về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị quyết số 28/2016/QH14 ngày 11/11/2016 của Quốc hội.

*3 Trong đó, diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng; giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.

*4 Giá chuyển nhượng được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng trên hợp đồng hoặc giá quy định của ủy ban nhân dân nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá quy định. Thuế suất được áp dụng trên giá chuyển nhượng là 2%.

*5 Bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanhn nghiệp kinh doanh bất động sản; thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

*6 Bao gồm: cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp.

*7 Là giá trong bảng giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, ổn định 5 năm.