Trong những năm qua các doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp cổ phần có vốn góp của Nhà nước chiếm trên 50%, được cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất do cấp có thẩm quyền ra quyết định, đã liên danh, liên kết với những doanh nghiệp khác để cùng kinh doanh. Tuy nhiên, khi xác định giá trị tài sản góp vốn cũng như khi xác định lợi thế thương quyền đối với giá trị quyền sử dụng đất, một số doanh nghiệp thì không xác định, hoặc chênh lệch so với giá trị lợi thế thương mại của những lô đất liền kề. Vì vậy, việc xác định lợi thế thương quyền trong liên danh, liên kết cần có hướng dẫn của cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Trên góc độ pháp lý, đất thuê trả tiền hàng năm không có các quyền chuyển nhượng thế chấp, cầm cố. Giá trị lợi thế của đất thuê hàng năm là quyền được hưởng lợi trên đất do chênh lệch giữa giá thuê đất Nhà nước và giá thuê đất thị trường. Khi thuê đất trả tiền hàng năm thì quyền thuê được hình thành và có giá trị đối với người thuê trong suốt thời hạn của hợp đồng. Quyền thuê đất trả tiền hàng năm là tài sản vô hình được hình thành trong tương lai và chỉ có tác dụng đối với người thuê đất.

Thực tế cho thấy, rất nhiều doanh nghiệp khi liên doanh đầu tư, khai thác trên lô đất đã được cấp có thẩm quyền cấp quyền sử dụng đất và nộp tiền thuê đất, mà tiền thuê đất được xác định từ nhiều năm trước. Những doanh nghiệp nhà nước được giao đất, cho thuê đất thường được ưu tiên về giá thuê để tạo điều kiện phát triển kinh tế cho địa phương hoặc triển khai các dự án có tính chất đặc thù. Đến thời điểm hợp tác kinh doanh, do giá đất trên thị trường có nhiều biến động, nhất là ở các thành phố lớn, giá trị tài sản là đất có nơi tăng hàng chục lần sau 10 năm, một số doanh nghiệp đã liên doanh với doanh nghiệp nhà nước có diện tích đất lớn sau đó chuyển mục đích sử dụng. Khi đó, việc xác định giá trị tài sản là đất được đánh giá như thế nào vẫn còn là vấn đề gây tranh cãi trong dư luận nhất là những dự án liên doanh đầu tư bất động sản, những dự án ở khu đất vàng tại các thành phố lớn, việc xác định giá đất để tính lợi thế thương quyền trong liên doanh cũng chưa có hướng dẫn cụ thể. Hiện nay không có văn bản nào quy định tính giá trị đất thuê trả tiền hàng năm vào giá trị lợi thế địa lý của lô đất.

Trong những năm qua, dư luận xã hội dấy lên nhiều bức xúc bởi một loạt các vụ việc một số doanh nghiệp Nhà nước được giao thực hiện những dự án khủng, nhưng thực tế không thực hiện đúng yêu cầu của dự án, khi có quyết định giao đất, thuê đất thời gian dài, sau đó xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, liên doanh kêu gọi đầu tư thực hiện dự án kinh doanh lĩnh vực nhà đất, kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, khi liên doanh giá trị đất được xác định thấp hơn nhiều so với giá thị trường khu vực cùng thời điểm, do nhiều nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan đã không xác định đúng giá trị thực tế của lô đất. Đây là kẽ hở để một số doanh nghiệp lợi dụng thủ tục góp vốn và thực hiện việc góp vốn trái chủ trương quy định để hợp thức hóa việc chuyển nhượng tài sản, cơ sở kinh doanh có giá trị lớn ra ngoài doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu.

Theo chuẩn mực kế toán: Lợi thế thương mại là những lợi ích kinh tế trong tương lai phát sinh từ các tài sản không xác định được và không ghi nhận được một cách riêng biệt. Tài sản cố định vô hình thì lợi thế thương mại là “Nguồn lực vô hình doanh nghiệp có được thông qua việc sáp nhập doanh nghiệp có tính chất mua lại được ghi nhận là lợi thế thương mại vào ngày phát sinh nghiệp vụ mua”; Đồng thời, cũng quy định 03 đặc điểm của tài sản đó tính xác định được, quyền kiểm soát và có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương lai. Cụ thể: “Lợi thế thương mại phát sinh từ việc sáp nhập doanh nghiệp có tính chất mua lại được thể hiện bằng một khoản thanh toán do bên đi mua tài sản thực hiện để có thể thu được lợi nhuận trong tương lai”; “Doanh nghiệp nắm quyền kiểm soát một tài sản nếu doanh nghiệp có quyền thu lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản đó đem lại, đồng thời có khả năng hạn chế sự tiếp cận của các đối tượng khác đối với lợi ích đó. Khả năng kiểm soát của doanh nghiệp đối với lợi ích ích kinh tế trong tương lai từ tài sản cố định vô hình, thông thường có nguồn gốc từ quyền pháp lý” “Lợi ích kinh tế trong tương lai bao gồm: tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí, hoặc lợi ích khác xuất phát từ việc sử dụng tài sản cố định vô hình”…

Xuất phát từ cách ghi nhận và đặc điểm của tài sản có quy định “Chi phí phát sinh để tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhưng không hình thành tài sản cố định vô hình vì không đáp ứng được định nghĩa và tiêu chuẩn ghi nhận trong chuẩn mực này, mà tạo ra lợi thế thương mại từ nội bộ doanh nghiệp. Lợi thế thương mại được tạo ra từ nội bộ doanh nghiệp không được ghi nhận là tài sản vì nó không phải là nguồn lực có thể xác định được, không được đánh giá một cách đáng tin cậy và doanh nghiệp không kiểm soát được”.

Việc xác định lợi thế thương quyền đã được đề cập đến tại các văn bản, như: Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26 tháng 6 năm 2007 của Chính phủ về chuyển DN 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần quy định: "Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp cổ phần hoá gồm giá trị lợi thế về vị trí địa lý, giá trị thương hiệu, tiềm năng phát triển": Thông tư số 146/2007/TT-BTC ngày 06 /12/2007 của Bộ Tài chính "Hướng dẫn thực hiện một số vấn đề về tài chính khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần theo NĐ109/2007/NĐ-CP" quy định "Lợi thế kinh doanh xác định trên cơ sở lợi thế về vị trí địa lý và giá trị thương hiệu" và "Giá trị lợi thế vị trí địa lý của lô đất được xác định bằng chênh lệch giữa giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường so với giá do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định và công bố vào ngày 01/01 của năm thực hiện xác định giá trị DN". Tuy nhiên, Nghị định 109/2007/NĐ-CP và Thông tư số 146/2007/TT-BTC chỉ có ý nghĩa đối với việc cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước.

Các doanh nghiệp khi liên doanh, liên kết đầu tư khai thác trên đất được Nhà nước cho thuê dài hạn, đã được xác định giá thuê đất thường thuê thẩm định giá tính toán giá trị hiện tại của tài sản là đất. Tuy nhiên, việc tính toán giá trị này không thống nhất, việc xác định lợi thế thương quyền là đất cũng chưa có hướng dẫn cụ thể. Do đó, để tránh thất thoát tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi liên doanh, liên kết cần có những hướng dẫn cụ thể, như:

Thứ nhất, ban hành quy định những doanh nghiệp, loại hình đầu tư, góp vốn liên doanh, liên kết phải xác định giá trị lợi thế quyền. Những quy định này tránh việc các doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng từ diện tích đất được ưu đãi cho các doanh nghiệp nhà nước sang mục đích khác mà giá trị đất trong khu vực có giá cao hơn.

Thứ hai, cần có quy định chặt chẽ việc xác định và ghi nhận giá trị lợi thế về đất khi thẩm định giá trị doanh nghiệp khi thực hiện liên doanh, liên kết, góp vốn đầu tư.

Thứ ba, xây dựng thông tư hướng dẫn về phương pháp xác định giá trị tài sản vô hình nói chung, giá trị lợi thế về đất nói riêng và áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước khi liên doanh, liên kết. Một thông tư như vậy hoàn toàn có thể ban hành mà không nhất thiết phải sửa lại hệ thống các chuẩn mực kế toán đã ban hành.

Thứ tư, tăng cường quản lý việc sử dụng mặt bằng, trụ sở làm việc những doanh nghiệp nhà nước, hằng năm rà soát, cập nhật giá đất theo biến động của thị trường để điều chỉnh giá thuê đất tránh thất thoát tài sản Nhà nước.

Thứ năm, tăng cường thanh tra, kiểm tra những dự án liên doanh, liên kết đầu tư, chuyển nhượng tài sản có liên quan đến xác định giá trị đất, kinh doanh bất động sản ...

Trong nền kinh tế thị trường, giá trị lợi thế thương quyền rất quan trọng, do chúng cũng có giá trị lớn, là kẽ hở để lợi dụng, cần có những quy định chặt chẽ để tránh thất thoát tài sản Nhà nước, đánh giá đúng giá trị thực tế của tài sản khi góp vốn liên doanh, bảo đảm công bằng trong xã hội là rất cần thiết./.

Phương Nam