Hỏi đáp CSTC
Hỏi:
Kính gửi Bộ Tài Chính. Công ty chúng tôi là công ty 100% vốn nước ngoài đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư, chúng tôi có thuê một miếng đất để thực hiện dự án đầu tư trong Khu Công Nghiệp Nhơn Trạch II – Đồng Nai. Đất thuê trả tiền một lần đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuê. Vì theo quy định trong thông tư quy định trong thông tư 45/2013/TT-BTC thì tiền thuê đất sau luật đất đai 2003 ghi nhận vào chi phí trả trước và phân bổ, nên chúng tôi đã tiến hàng phân bổ tiền thuê đất hằng năm. Tuy nhiên vì do nhiều nguyên nhân khách quan nên dự án vẫn chưa đi vào đầu tư xây dựng và cũng chưa thể đi vào hoạt động mà phải trả lại đất thuê cho bên cho thuê đất. Tuy nhiên do đất thuê thỏa thuận bằng USD sau đó xuất hóa đơn căn cứ theo tỷ giá USD/VNĐ để tính trị giá xuất hóa đơn, nên có phát sinh thu nhập chịu thuế do chênh lệch tỷ giá lúc thuê và lúc trả lại, đồng thời chúng tôi có thỏa thuận được giá hoàn trả đất thuê cao hơn lúc đi thuê. Nên nay kính nhờ Bộ Tài Chính hướng dẫn giúp chúng tôi những vướng mắc sau: 1. Khi chúng tôi tính thu nhập chịu thuế cho trường hợp này, giá vốn của chúng tôi sẽ tính trên giá trị lúc chúng tôi đi thuê hay giá trị đã trừ phần phân bổ vào chi phí từ thời điểm thuê cho đến lúc hoàn trả đất thuê (chưa có doanh thu kinh doanh) 2. Trong thời gian từ lúc được cấp phép đầu tư hiện nay tuy chưa tiến hành xây dựng cơ bản cũng như chưa đi vào hoạt động, nhưng công ty chúng tôi cũng đã phải thanh toán những khoản thuế chi phí bắt buộc như: Phí kiểm toán, thuế môn bài, phí dịch vụ, phí quản lý vào bảo dưỡng cơ sở hạ tầng (trả cho đơn vị cho thuê đất theo hợp đồng đã ký), và để hoàn trả lại đất thuê với giá cao hơn lúc đi thuê chúng tôi có thuê và trả tiền phí cho cá nhân đến thương lượng với công ty cho thuê đât (cá nhân đã đến chi cục thuế để được cấp hóa đơn lẻ cho trường hợp này)…..các khoản phí này chúng tôi có được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế để tính số thuế TNDN do chuyển nhượng bất động sản trên. Chân thành cảm ơn Quý Bộ Tài Chính.
04/05/2018
Trả lời:
Về việc giá vốn khi trả lại đất thuê cho bên cho thuê đất tính trên giá trị lúc đi thuê hay giá trị đã trừ phần phân bổ vào chi phí từ thời điểm cho thuê đến lúc hoàn trả đất thuê.

Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 4 Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, quyền sử dụng đất không ghi nhận là tài sản cố định vô hình gồm: “Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (thời gian thuê đất sau ngày có hiệu lực thi hành của Luật đất đai năm 2003, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì tiền thuê đất được phân bổ dần vào chi phí kinh doanh theo số năm thuê đất”.

Khoản 2 Điều 16 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính quy định: “2. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở”.

Việc xác định giá vốn và chi phí chuyển nhượng bất động sản thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC.

Điều 2 Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 78/2014/TT-BTC quy định: “Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%), không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ phần thu nhập của doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất thuế TNDN 10% theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 19 Thông tư số 78/2014/TT-BTC)”. 

Căn cứ vào các quy định nêu trên, trường hợp doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần, khi trả lại đất cho bên cho thuê thì khoản thu nhập này là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp phải hạch toán riêng để kê khai, nộp thuế TNDN theo quy định. Việc xác định giá vốn và chi phí chuyển nhượng bất động sản thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC.

Gửi phản hồi: